Il credito fondiario di Carlo Pandolfini

L'art. 38 primo comma del Testo Unico Bancario definisce il credito fondiario come l'operazione avente ad oggetto la "concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".

Quando si parla di operazioni di credito a medio e lungo termine ci riferiamo alle operazioni di finanziamento la cui durata contrattuale sia stabilita in più di diciotto mesi.

Al secondo comma  prevede, poi, che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio, determini l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da realizzare sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione di finanziamenti.

La delibera del C.I.C.R. del 22 aprile 1995, ancora attuale, ha fissato il limite massimo di finanziabilità nell'80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sui beni medesimi (credito edilizio). E' prevista la possibilità di elevare tale percentuale al 100 per cento attraverso il rilascio di garanzie integrative.

Gli elementi del credito fondiario sono, dunque, i seguenti:

• la concessione di un finanziamento;
• la durata medio-lunga dell'operazione;
• l'iscrizione d'ipoteca di primo grado sugli immobili che formano oggetto di garanzia;
• la sussistenza di un rapporto percentuale, determinato dal C.I.C.R. e dalla Banca d'Italia, tra il valore dei beni ipotecati e l'importo del finanziamento.

Da evidenziare che nella nozione di credito fondiario rientrano i finanziamenti a medio e lungo termine concessi attraverso qualunque forma tecnica e non solo attraverso il diffuso contratto di mutuo.

Il credito fondiario beneficia di una disciplina di favore per la banca finanziatrice, in particolare, l'art. 39 quarto comma del T.U.B. stabilisce il cosiddetto consolidamento breve dell'ipoteca posta a garanzia del finanziameno fondiario, sottraendo l'ipoteca a buona parte del rischio di revocatoria fallimentare ex art. 67 della legge fallimentare:

"Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari."

Per questo motivo la banca, prima di procedere alla svincolo del mutuo, aspetta che l'ipoteca sia consolidata (aspetta che siano passati almeno 10 giorni dall'iscrizione dell'ipoteca) richiedendo al notaio il certificato fallimentare (documento attestante che la persona fisica o giuridica non si trova in stato di fallimento e non è soggetta ad altra procedura concorsuale).

Anche se il rischio di revocatoria fallimentare riguarda soltanto i soggetti fallibili, nella prassi bancaria, tranne qualche eccezione, lo svincolo del mutuo avviene soltanto dopo il consolidamento dell'ipoteca.

Da evidenziare come il computo dell'importo massimo finanziabile sia basato su elementi caratterizzati da scarsa univocità. L'individuazione del valore dei beni ipotecati, in rapporto al quale calcolare il limite di finanziabilità, è affidata ad un perito che dovrà attenersi a tecniche estimative prudenziali.